[摘要] 房企需恶补两堂课：金融创新专业课与城市复兴基础课，一个是面向未来的攻心计，一个是认识自我的易容术。
（来源：腾讯房产 文/崔骥）
房企转型这个话题，即便在黄金十年里，也一直在暗流涌动，如同几年前房企不约而同地分拆了商业地产板块。之所以没形成太大声势，是因为每一次宏观调控都只拍在了房企的肩上，绵软无力。房地产市场内生力量依然故我，“草树知春不久归，百般红紫斗芳菲。”一股向山顶冲刺的腾跃之势。
不知不觉间，幸运地触摸了峰顶。曾经在地产圈里趋之若鹜的登山，转向了跑步，冥冥中注定了似的，我们必须再次把目光投向大地，低的陆地，从那里出发，寻找新的利润增长点。
在不断走低的房地产投资数据与宏观经济指标衬托下，不管房企貌似多么言之灼灼的自信，也难掩平稳神色下，急促的呼吸与微微颤抖的心灵，“人生若只如初见，何事秋风悲画扇。”大家心知肚明，房地产市场将面临一场严峻的考验，相比遭受重创的钢铁、水泥、机械等传统行业，房地产则处于轻伤不下火线的阶段，但是，这种状态煎熬，进退维谷，它将促发深刻的自我价值的怀疑与否认。
在一片热闹与喧嚣之中，行业内任何一则充满无限可能性的小消息，都可能羞怯不安地被刷屏。万科先租后售、万达苏宁联姻以及万达的国际化、淘宝卖房、彩生活上市等等。稍稍回回神，都不过是本分的小碎步前行，并不是高深而令人难以索解的异象，甚至有些还充满着耸人听闻的误解。
从中可以看出，行业的焦虑和饥渴到了什么程度，人们对于行业标杆杀出一条血路的期许到了什么程度，可是，当大部分品牌企业拿出五大领域、八大方面等路线图时，众人几乎异口同声地“哦”了一下，仿若明白了，针对行业困局，这些路线图并不会掀起波澜。因为商业常识告诉我们，只有致命的一招才能“招摇过市”，比如卖石油、开银行、造汽车、生产治癌药等等。
但是像我这样普通的局内人，每当看到这种景象，都仿若感受到强劲的风声从远处呼啸而过，心里难免会咯噔一下，因为当我们对一些企业的转型或鼓舞、或欣慰的时候，那个当事的房企，可能做出的是关乎生死的抉择。
以世界五百强里的绝大部分企业为例，的企业是为填补经济社会的空白而生，至少在某个时期，它们无可替代，然而在拉长的时间线上，每个企业又都仿佛处在轻浮的位置上，这说明了，任何企业在短期内需要克服的是差异化的竞争，长期来看，则是制胜的产品创新，不管这个产品是实物还是服务，才能做到不可替代，而说到可替代性，几乎所有房企都显得很尴尬，原因不言自明。
凯文•凯利曾一针见血地指出，中国企业善于商业模式的创新，却拙于产品的创新。当下流行的热词“供给侧改革”，是针对时弊一针见血的刺探，预示着中国宏观政策中凯恩斯主义的主导地位，让位于创造上个世纪七八十年代发达国家经济繁荣的经济思想，用供给扭转趋势、新事物创造新需求，反腐败、自贸区、苹果手机等，都是代表性事物。
房地产行业的症结在哪里呢？以酒店为例，曾经我们根据设备设施进行划分，评定为星级酒店、快捷酒店等。现在则不同，亲子酒店、单亲酒店、都市SPA酒店、情趣酒店、众筹度假酒店、民宿酒店，甚至Airbnb还把酒店开到普通人的家里，产品差异化就是这么势不可挡，以此视角再来看万豪国际花费122亿美元收购喜达屋酒店及度假村酒店，多么得顺其自然，又多么无可奈何。
反观国内房地产企业，在马不停蹄地把资源投放到土地与存货的时候，企业本身却暴露在宏观经济的漩涡而惘然不察，不得不说，在人性面前，真理也有着很强的讽刺意味。
今年热的词应该就是“股市”，但是，当我们在嘲笑一波又一波散户被收割的时候，绝大部分中国企业何尝不是在“满仓操作”。看看钢铁、水泥、有色金属、光伏等行业过剩的产能，已然是满仓且融资操作了，以及刚刚露出冰山一角的家电、智能手机等，然后再看看中国大企业的负债率以及捉襟见肘的现金流，对比一下美国大企业富可敌国的现金储备与发达国家高比例的研发投入，相比之下，从反面来看，房地产企业的转型的路径似乎没那么艰难，只是因为我们一直缺乏成熟的策略，以至于仅仅一两年的行业调整，便众口一词话“转型”，然而说了这么长时间的转型，并没有给房企带来安全感，反而跌入了更深的恐惧深渊，这究竟是因为什么？
首先，日本房地产崩盘的前车之鉴，成为挥之不去的未来的镜像，但我却相信黑格尔在《历史哲学》中说的，“一切伟大的世界历史事件和人物，可以说都出现两次，次是作为悲剧出现，第二次是作为喜剧出现。”与日本相比，所不同的是当前全球化的广度与深度，中国房地产泡沫也不并非一花独放、凌寒独开，或许，中国房地产市场会比较接近美国市场，美国房地产市场在过去50年里，增长了15倍，每一次危机前的房价高点都被危机后的繁荣超越。
其次，我们习惯了一招鲜吃遍天的时代，规划几个产品线，端着一本标准化手册，就能在中国任何城市自由进出，客户也都会为其买单。但如今，城市与地域市场不断分化，充满了太多不确定性，这场分化所带来的改变的深度与烈度，还难以预估，让人不可避免地产生深深的忧虑，我们将以怎样的方式翻开新的一页：是沿袭以往，还是随波逐流？是断骨疗伤，还是负伤前行？是坐收渔利，还是冲向深海？不得不说，前路漫漫，门槛众多，道阻且长。
但是，一个国际化的卓越企业给了我很大启发——IBM，即便这家企业正在遭遇营收连续三年下滑的厄运，但这家公司始终是巴菲特的重仓股，当然，即便下滑，财务数据也没那么难看，只是略微下降。可重要的是，从1993年到2014年，不管IT行业多么风云际会，IBM的营收长期保持千亿美元上下，可是利润指标却从亏损160亿美元，增长到2012年的高峰达到168亿美元。
这两个数据对于房地产企业的意义在于，中国房地产行业的销量很难长期保持高位，但并不表示售价和销售额不会节节攀高。销量与城市用地规模增速触顶，城市真正的核心价值或许才刚刚起步。
我们常常拿国内房地产市场与美国比，美国金融市场研究网站经济与市场联合创始人亨利•邓特研究指出，中国住房自有率达90%，美国国民更富有，但自有率只有64%，同时他还指出，中国家庭74.7%的资产都属于房地产，美国家庭这类资产占比只有27.9%。
但是，这个貌似印证了中国居民财富对房地产依赖度更强的统计结果，却潜藏着根本缺陷，那就是同美国相比，美国大城市的经营性物业持有者大多为金融机构，而这些金融机构的背后何尝不是大大小小的私人投资者，从这个意义上，很难说，美国人不喜欢投资房产，只能说他们喜欢把整个房地产产业链细分成众多专业领域，用专业化的公司来具体运作，这与股票市场的投资主体结构如出一辙。
从IBM的利润数据中可资镜鉴的房企转型之路，就是立足城市更新与复兴，只有把可见的、可衡量的城市空间与存量建筑，通过专业机构精心打造，发挥金融杠杆的作用，持续挖掘与提升城市、区域乃至单体建筑的价值，这样才能让存量房产与增量房产的价值同步得到提升。纽约的高线公园与伦敦巴特西电站项目，就是很成功的例子。高线公园使得旧有土地及建筑物价值得到极大提升，还带动周边大规模的增量投资，创造了纽约新的旅游目的地。巴特西电站项目则让地域房价长期领跑伦敦，客户群遍布全世界。
所以房地产企业需要恶补两堂课：金融创新的专业课与城市复兴的基础课，一个是面向未来的攻心计，一个是认识自我的易容术。如果这两堂课再继续旷下去，那就真的有些不适合做房地产了。
为了让“转型”二字更加可触可感，我们再次走近卓越榜样IBM。也许很多人不理解，IBM为什么会把个人电脑业务卖给联想，以及IBM为什么不开发智能互联设备？这并不是因为IBM不识时务，恰恰是因为它始终如一地坚守立企之本——服务于企业与机构客户，还有一个观点说IBM缺乏互联网基因，在我看来，恰恰相反，IBM的基因从来没有随时代变化而变化，这才是“基因”所应该具有的特征，这也是它不断创造辉煌又持续创造利润的密码。IBM是“用户思维”早的践行者和创新者。
从这个角度思考，房企应当考量的是其所立足的土壤，脚下才是出发点与根本点。虽然我们处在“时难年荒世业空，弟兄羁旅各西东”的时代，但是“转型”没有标准的程式，没有统一的口令，却要思考同样的问题：您的企业的基因是什么？这个基因决定了是继续专注产品创新，还是跨行业跨产业经营？是脱离房地产另觅新欢，还是给房地产插上先进管理与科技的翅膀？是更聚焦特定客群与城市地域，还是索性拉出一个全覆盖的产品清单与商业模式，步步为营地战斗？
然而，不管哪一条道路，“转型”都不会轻松，都需要用勇气、毅力与耐心，去穿越诗意与焦虑的陷阱。“你需要真心实意地回答三个问题：我们的优势是什么？我们有什么能力？我们敢于承担怎样的风险？然后以你自己的答案为基础，试着建立长远却非遥不可及的愿景。要做到这一点，你要对自己跻身的特定行业和市场有深入的了解。”《哈佛商业评论》全球100位佳CEO排行榜榜首丹麦诺和诺德CEO拉尔斯•索伦森对践行创新战略的企业如是忠告。这更像苏格拉底说的“认识你自己”，而不是萨特说的“他人即地狱”。
“转型”无外乎两种姿态。
从遥远的时空看，不过是挪动的身影，庄重或冷峻，甚至多少有点诙谐的味道，这是观众在看戏；当置身其中时，站在细密如麻的企业脉络里，会真切感受到每一次腾挪都费了九牛二虎之力，这是演员在演戏。梦中人自知艰辛，没必要再把“转型”的覆盖面和逻辑链条无限外延，编织成无懈可击的话语体系，马化腾那句话说得好：“资源只是加法，产品才是王道。”我们总不能在“转型”之后，把王道坐在了屁股底下。
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